やっちゃいけない資産運用②新築ワンルームマンション
◆魅力的に見える「新築ワンルームマンション投資」の真実
新築ワンルームマンションへの投資は不動産投資の部類に入ります。
よくある営業トークでは
・節税になりますよ！
・生命保険がわりになりますよ！
・毎月5千円〜2万円が手元に残ります！
・しかも、ローンの返済が終わったら資産が残ります！
・家賃保証がついているので安心です！
こんな風に言われます。
不動産投資のことをよく知らない人でも「なんか、よさそう」と思ってしまうのが、この投資です。
しかし、僕は新築ワンルームマンション投資のことを「合法的詐欺」と呼んでいます。
◆新築ワンルームマンションはほぼ１００％損をする理由
損をする理由はいくつかあります。
それが
・新築物件は割高だから
・新築物件は家賃がすぐ下落するから
・家賃保証は見せかけだから
・節税効果よりもマイナスの方が大きいから
・資産が残るよりも負債が残る可能性が高いから
・投資家にしか売れないから
こんなところですね。
理由多い(笑)
ひとつずつ説明していきますね。
①新築物件は割高
新築物件というのは、物件の価値＋広告宣伝費や販売会社の利益＝販売価格
こういった図式で値段が決まります。
そして、広告宣伝費や販売会社の利益はおおよそ物件価格の2割くらいです。
これ、どういうことかといいますと・・
②新築物件は家賃がすぐ下落ちする
買った瞬間に自分が買った金額よりも価値が2割下がるということです。
たとえば、3000万円の新築の家を買ったとします。
それを買って次の日に自分で売ろうとしても2600万円でしか売れません。
なぜなら、そもそもその物件の価値は3000万円の2割減の2600万円だからです。
③資産が残るよりも負債が残る可能性が高いから
これは買った瞬間に400万円の負債を抱えているのと同じことになります。
3000万円の新築マンションを買うと400万円無駄な借金をしているのと同じ状態なんですね。
だから、不動産投資家はよっぽどのことがない限りは新築マンションは買いません。
買ったら絶対に損をする物件なんて買うわけありませんよね^^;
④家賃保証は見せかけだから
この理由も簡単に説明します。
まず、「家賃保証」ですが、これは空室になっても家賃を保障する、という契約です。
つまり、買ったマンションに入居者が入っても入らなくても管理会社が家賃を払うので安心です！というアピールですね。
入居者がいないと一円も家賃が入ってこないのが不安だったけど、これなら安心！と思って買ってしまう人が多いんです。
しかし、これはダメです。
なぜ、ダメかというと・・
まず、家賃保証ですが、必ず見直しがあります。
例えば、最初は10万円を保証していたけども2年後には保証金額9万円になるなんてことは珍しくありません。
最初の家賃保証の金額は見せかけです。
家賃10万円だと利益が出てたけど、9万円になった途端に毎月赤字なんていやですよね。
だいたい35年ローンなので、最初の2年だけ黒字で残り33年は赤字なんて恐ろしすぎます^^;
しかも、厳密には昨日お話ししたように最初の2年すら赤字だったりします。
さらに、管理会社が潰れてしまったら家賃保証がなくなります。
実際、去年は家賃保証をしていた会社が潰れてしまって大きな話題になりました。
不動産業界は入れ替わりの激しい業界で、けっこう会社が潰れます。
だから、家賃保証があるから安心！ってことは絶対にないんです。
僕の周りにも
「家賃保証があるから、安心して買ったのですが、会社が潰れてしまってどうしたらいいんでしょうか？」
「家賃の見直しで、毎月赤字になってしまったのですが、どうしたらいいでしょうか？」
と、いう相談が来ました。
ただ、買ってしまった後ではできることがほとんどありません。。。
赤字に耐えられるように他で稼ぐしかない、というのが答えなんです。
売る側は当たり前ですが、良いことしか言いません。
知識がないと騙されてしまうので、お気をつけくださいね！
⑤節税効果よりもマイナスの方が大きいから
こちらの方は簡単です。
これまでお話しした通り新築ワンルームはほぼ間違いなく赤字になります。
仮に節税効果が年間10万円あったとしてもそれ以上の赤字になるならなんの意味もありません。
新築ワンルームで赤字を上回る節税効果を得るのは基本的には不可能なのでオススメできませんね。
⑥投資家にしか売れないから
こちらはかなり大事な視点です。
不動産投資の最終的な利益判断は売却した時に決まります。
毎月、5万円の利益が5年続いて300万円儲かっていたとしても売る時に買った時よりも500万円下がっていた。
これだと200万円の赤字になるからです。
また、空室になって売却しようととした時に売れないと困ります。
新築ワンルームはその点が不利なんです。
まず、ワンルームを売却しても、そこに住むために買う人はほとんどいません。
基本は投資家が、資産運用目的で買うことになります。
ただ、新築の時にすでに利益が出ない物件が中古になったとして利益を出そうとすると相当値引きしないと売れません。
また、投資家が中古マンションを買う場合は住宅ローンは使えないので、現金か事業ローンを使うことになります。
現金か事業ローンしか使えないと、買う側も敬遠しやすい。
つまり、投資家相手にしか売れないということは
・売却時に大幅な値下げをしないといけない
・それでも、売れないかもしれない
こういったリスクを背負うことになります。
売っても大きな赤字。売れなくて、毎月赤字。
どっちもいやですよね^^;
だから、新築ワンルームは買っちゃいけないんです。
投資初心者の人はこういったことを知らないので買っちゃうんですよね。。。
だから、僕から声を大にして伝えておきます。
新築ワンルームマンションはぜっっっっっっっっっっったいに買わないでください！
これを知っておくだけで損をする可能性が減りますから^ ^
◆まとめ
・新築ワンルームマンションは「合法的詐欺」
・新築ワンルームマンションはほぼ１００％損をする理由
✓新築物件は割高だから
✓新築物件は家賃がすぐ下落するから
✓家賃保証は見せかけだから
✓資産が残るよりも負債が残る可能性が高いから
✓節税効果よりもマイナスの方が大きいから
✓投資家にしか売れないから
・新築ワンルームマンション投資で失敗したら他で稼ぐしか方法がない
なんども言いますが、新築ワンルームマンションは絶っっっっっっっ対に買わないでくださいね。
ここまで言って、買われたら僕は知りません（笑）
以上、【やっちゃいけない資産運用②新築ワンルームマンション投資】でした。
